Faza przedinwestycyjna

Faza przedinwestycujna „obejmuje głównie działania o charakterze koncepcyjnym (analityczno – przedprojektowe)”[Pawlak 2001]. A zatem w efekcie tego etapu, menadżer projektu musi zadać sobie podstawowe pytanie: czy inwestować?. „Odpowiedź oparta na ewentualnych badaniach rynku, analizie i studiach, zapobiegać powinna podejmowaniu inwestycji nietrafionych, nieefektywnych i zbędnych” [Borowicz 2004]

Studium wykonalności

„Dokumentem, który reasumuje analizy przedprojektowe jest tzw. Studium wykonalności (SW). Studium wykonalności zawiera techniczną, społeczną, środowiskową, organizacyjną i finansową charakterystykę całego przedsięwzięcia, a jego celem jest dostarczenie wszelkich danych niezbędnych do podjęcia decyzji inwestycyjnej. Podstawowe informacje, jakie powinno ono zawierać, to”[red. Połońskiego 2008]:

·         Wstępne uzasadnienie i pośrednie, jakie powinna zaspokoić podejmowana inwestycja w wyznaczonym horyzoncie czasowym

·         Cele bezpośrednie i pośrednie, jakie powinna zaspokoić podejmowana inwestycja w wyznaczonym horyzoncie czasowym,

·         Kryteria finansowe, techniczne, społeczne, środowiskowe, na podstawie oceniane były rozważane warianty wykonania inwestycji,

·         Ograniczenia, jakim musi podlegać planowana inwestycja

·         Identyfikacja technicznych warunków inwestora, wskazania źródeł finansowania i możliwości uzyskania dofinansowania

·         Opis rozważanych lokalizacji ze wskazaniem i uzasadnieniem najkorzystniejszej

·         Analiza kosztów finansowych i społecznych w aspekcie uzyskanych korzyści związanych z planowaną inwestycją

·         Rozważane warianty techniczne i technologiczne

·         Sposób oddziaływania na środowisko w zależności od przyjętych rozważań technicznych i technologicznych

·         Ocena ekonomicznej efektywności rozważanych wariantów planowanej inwestycji

·         Wskazanie wariantu najkorzystniejszego ze względu na przyjęte wcześniej kryteria oceny

·         Szczegółowy opis wskazanego wariantu wykonania inwestycji

·         Analiza stopnia osiągnięcia stawianych wcześniej celów przy realizacji rekomendowanego wariantu

·         Wstępny harmonogram i kosztorys najkorzystniejszego wariantu wykonania inwestycji

·         Wskazanie decyzji i uzgodnień, jakie będą musiały być załatwione,

·         Wskazanie trudności, na jakie może natrafić realizacja planowanej inwestycji

Podstawowe problemy pozyskiwania projektu budowlanego

Ciężar kosztów w całym procesie inwestycyjnym jest często jednostronny i czyni zamawiającego w pozycji uprzywilejowanej. Brak równowagi na rynku budowlanym prowadzi w linii prostej do braku czystej i zdrowej konkurencji.

Najważniejsze problemy z projektami budowlanymi to[Wachowicz 2004]:

Ø  zatory płatnicze a szczególnie obowiązek odprowadzania podatku VAT mimo nie otrzymania należności za wykonane zlecenia

Ø  pozyskiwanie środków na finansowanie inwestycji budowlanych

Ø  gwarancje środków na inwestycje.

Ø  W przypadku recesji przy zmniejszających się nakładach inwestycyjnych wykonawca stał się petentem skłonnym do podejmowania robót za każdą cenę, nawet kiedy nie pokrywa kosztów produkcji, ale daje to nadzieję przetrwania. Wydaje się więc, że w okresie przejściowym należałoby powrócić do ceny minimalnej, czyli do takiej poniżej której oferta byłaby odrzucona, a cena ta była by ustalona w oparciu o (ŚMK) co w rezultacie ustabilizowałoby rynek budowlany.

Ø  Problem Korupcjogenny jest obszarem szczególnego zagrożenia. Na to zjawisko składają się czynniki takie jak:

o    wcześniejszy dostęp do szczegółowych informacji o przedmiocie zamówienia

o   systemy oceny ofert w planowanym zamówieniu publicznym

o   opracowanie kryteriów zawartych w specyfikacji istotnych warunków zamówienia w sposób ułatwiający wygranie przetargu przez konkretną firmę

o    nadmierne korzystanie przez zamawiających z trybu zamówienia z wolnej ręki i negocjacji.

o   utrudnienia lub ułatwienia odbiorów.

Ø  Zabezpieczenie kontraktu

Bardzo ważnym problemem przy realizacji projektu jest zabezpieczenie finansowe kontraktu. Wykonawca jest zobowiązany przed przystąpieniem do procedury przetargowej do wniesienia wadium. Bardzo często jest to duża kwota, a po wygraniu przetargu w terminie ustawowym winien przedłożyć tzw. zabezpieczenie należytego wykonania kontraktu , które jest zdeponowane u zamawiającego. Po wykonaniu kontraktu wykonawca musi zostawić kaucję gwarancyjną, która z reguły jest trudna do odzyskania, gdyż pod byle pretekstem (powstałych usterek lub wysokich wymagań) nie jest zwracana. Jedyną możliwością odzyskania tych należności pozostaje procedura sądowa.

Innym problemem jest to, że zamawiający bardzo często nie posiada środków finansowych, a co za tym idzie nie płaci faktur przejściowych lub wydłuża termin płatności. W końcowej fazie całej procedury przetargowej jest jeszcze jedna niespodzianka w postaci przedłużonej umowy przez zamawiającego na warunkach korzystnych dla siebie. Wprowadzone udogodnienia w zabezpieczeniu finansowym w postaci gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, papierów wartościowych itp. w znacznym stopniu ułatwiły pokonanie tego problemu przez wykonawców, lecz nie zmniejszyło to obciążeń finansowych.

Systemy realizacji projektu budowlanego

Zarządzanie projektem budowlanym, w czasie którego materializuje się inwestycja, jest dość szerokim zakresem procesu inwestycyjnego, szczególnie w przypadku dużych przedsięwzięć. Powodzenie, a niejednokrotnie ukończenie realizowanej budowy uzależnione jest od tego, jak cały proces jest zarządzany .Dlatego też, w fazie pojawienia się pomysłu o przedsięwzięciu budowlanym, ważnym elementem jest wybór systemu realizacji w celu przeprowadzenia inwestycji  zgodnie z wiedzą i zasadami sztuki budowlanej.

Wybór konkretnego typu realizacji przedsięwzięcia przez inwestora jest konsekwencją wielu czynników, wśród których do najważniejszych należą:

Ø  rodzaj posiadanego kapitału (inwestorzy publiczni i prywatni)

Ø  rodzaj prowadzonej działalności

Ø  zakres doświadczenia w prowadzeniu inwestycji budowlanych

Najprostszym systemem realizacji projektu jest wykonawstwo własne. System ten dotyczy małych inwestycji jak np. domy jednorodzinne. Tą metodą realizacji, inwestor wykonuje cały projekt we własnym zakresie i odpowiada za rezultaty. Musi zadbać od stronę finansową, jak i powinien zabezpieczyć koniecznie do wykonania obiektu środki na jego realizację w postaci materiałów i sprzętu.

            Kolejną metodą realizacji jest system generalnego wykonawcy. Sposób ten dotyczy  tylko fazy realizacji robót budowlanych. W związku z tym działania procesu –inwestycyjno-budowlanego wykonuje inwestor lub zleca ich wykonanie specjalistycznym firmom danego zakresu. W efekcie takiego rozwiązania generalny wykonawca, rozpoczynając prace, musi posiadać wszystkie stosowne dokumenty niezbędne do rozpoczęcia robót budowlanych:

Ø  Przekazany plac budowy

Ø  Ustanowiony nadzór inwestorski

Ø  Ustawiony nadzór projektowy

Jego obowiązki ograniczają się tylko do samego wykonania robót budowlanych zgodnie z:

Ø  posiadaną dokumentacją projektową,

Ø  pozwoleniem na budowę,

Ø  podpisaną umową,

Ø  ogólnie przyjętą wiedzą techniczną.

Generalny wykonawca ma obowiązek wyszukiwania podwykonawców (w przypadku dużych inwestycji, których wykonawca generalny nie jest w stanie wykonać własnymi siłami) i przygotowania im frontu robót, dostarczenia dokumentacji, koordynowania prac własnych i podwykonawców.

            W tym systemie każdy uczestnik budowlanego procesu inwestycyjnego musi spełnić spełnić powierzone mu zadanie:

Ø  generalny wykonawca realizuje całość prac budowlanych,

Ø  projektant, który już wykonał projekt, na wniosek inwestora prowadzi w zakresie uprawnień nadzór autorski nad prowadzonymi robotami i ich zgodnością z projektem już wykonanym,

Ø  inspektor nadzoru inwestorskiego kontroluje przebieg całości prac z punktu widzenia ich ilości, jakości, terminowości i zgodności z planem finansowym.

Kolejną i coraz częściej spotykaną metodą realizacji inwestycji jest System Construction Management. Obejmuje swoim zakresem zarządzanie procesem budowlanym z punktu widzenia inwestora, mniej uwagi poświęca natomiast takim sprawom jak: zarządzaniem liczebnością brygad, optymalnym wykorzystaniem sprzętu dostępnego na budowie, optymalizacją dostaw materiałów budowlanych itp. Proces zarządzania całym przedsięwzięciem jest czymś, co ogólnie można określić kierowaniem robotami budowlanym w celu osiągnięcia jak najlepszej satysfakcji klienta (inwestora budowlanego) [Grzywacz 2004]. Metoda ta zakłada, że kontrahent zobowiązuje się do zarządzania projektem w celu zrealizowania planowanej budowy. Zarządzający doradza jedynie Inwestorowi w realizacji przedsięwzięcia, a prace wykonywane są przez niezależnych wykonawców. Podstawowymi cechami tego systemu są: ) [Grzywacz 2004]:

Ø  przedsięwzięcie podzielone zostaje na grupy robót – zwane pakietami,

Ø  dla każdego z pakietów wybierani są niezależni wykonawcy robót, z którymi Inwestor we własnym imieniu podpisuje umowy na wykonanie – Constuction Manager nie jest stroną w tych umowach, świadczy on jedynie usługi doradcze

Zaletami systemu Construction Management jest:

Ø  Możliwe wcześniejsze rozpoczęcie inwestycji, jeszcze przed zakończeniem projektowania

Ø  prace w ramach poszczególnych pakietów robót wykonywane są przez mniejsze firmy specjalistyczne, a Inwestor ma bezpośredni wpływ na jakość wykonywanych prac ze względu na bezpośredni stosunek prawny z każdym z wykonawców o łatwość wprowadzania zmian do zakresów lub sposobów wykonywania prac

Ø  wprowadzanie ulepszeń i udogodnień w trakcie trwania budowy przekłada się bezpośrednio na korzyści dla Inwestora, a nie na dodatkowy zysk dla Generalnego Wykonawcy

Natomiast wadami systemu Construction Management jest:

Ø  nie znana  ostateczna wartość inwestycji przed rozpoczęciem robót

Ø  Inwestor otrzymuje gwarancje na mniejsze zakresy prac wykonanych w ramach pakietów robót – brak jednej zbiorczej gwarancji obejmującej całość wykonanych prac

Ø  System wymaga znacznie większego zaangażowania Inwestora w proces budowlany, wymagana jest bardziej rozbudowana administracja

Ø  Inwestor przejmuje na siebie większość ryzyka finansowego i czasowego związanego z wykonywaniem prac

Ø  Construction Manager nie ponosi prawnej odpowiedzialności za całość wykonania prac, wartość robót budowlanych oraz termin wykonania

Zarządzanie projektem budowlanym w systemie Construction Managment jest najczęściej stosowane przy realizacji dużych, bardzo skomplikowanych inwestycji pod względem konstrukcyjnym, technologicznym lub organizacyjnym. Daje to Inwestorowi przede wszystkim możliwość lepszej kontroli nad wykonywanymi pracami w trakcie ich realizacji, jednak strony wymagają od inwestora znacznie większego zaangażowania w realizowane przedsięwzięcie. Z tego powodu system Construction Management najczęściej wykorzystywany jest przez doświadczonych Inwestorów. Całość prac budowlanych dzielona jest na pakiety robót i na każdy z takich pakietów wybierany jest niezależny wykonawca, z którym Inwestor podpisuje indywidualną umowę na wykonanie. Najczęściej spotykanymi powodami, dla których wybierany jest system Construction Management do realizacji inwestycji budowlanych są przypadki gdy:

Ø  Zarządzanie ryzykiem kojarzone z planowanym przedsięwzięciem jest istotniejsze niż czas i koszt wykonania

Ø  Projekt jest skomplikowanym technicznie przedsięwzięciem i wymaga zastosowania wielu różnych technologii (np. renowacja starych, zabytkowych budynków połączona z budową nowej części obiektu),

Ø  Z góry wiadome jest, że konieczne będzie wprowadzenie zmian w projekcie powstałych w trakcie trwania procesu budowlanego (np. w trakcie przebudowy istniejących obiektów wymagane są liczne zmiany w trakcie realizacji),

Ø  Konieczne jest wczesne rozpoczęcie inwestycji (często jeszcze przed zakończeniem etapu projektowania),

Ø  Inwestor oczekuje wykonania przedsięwzięcia za konkurencyjną ceną, jednak nie jest to równoznaczne z wykonaniem przedsięwzięcia za cenę najniższą z możliwych. Górę bierze wartość wykonanych robót w stosunku do rzeczywiście poniesionych kosztów (ang. best value for the money) – często najniższa z wynegocjowanych cen pociąga za sobą konieczność szukania oszczędności przez wykonawcę robót, a co za tym idzie obniżenie jakości wykonania.

Ideą systemu jest podział projektu na grupy robót. Dla każdego z pakietów wybiera się niezależnego wykonawcę, z którym inwestor podpisuje umowę na wykonanie robót. [Bennet 1985]

Dla każdego przydziału określany jest zakres prac. Nie ma wyraźnych standardów według których należy dokonywać podziału. Często zdarza się tak, że roboty występujące na styku poszczególnych przydziałów mogą być wykonane zarówno przez jednego jak i drugiego wykonawcę łączących się ze sobą pakietów. Tylko od doświadczenia Zarządzającego Budową zależy przyporządkowanie danych robót do któregoś przydziału.

W przypadku generalnego wykonawstwa opisane wcześniej sytuacje skutkują najczęściej koniecznością wykonania dodatkowych prac (wzrost kosztów wykonania), a w przypadku Construction Management również i problemami organizacyjnymi, co z kolei powoduje opóźnienia w zakończeniu prac.

Inwestor musi dokonać wyboru metody realizacji na odpowiednio długo przed rozpoczęciem robót. Pośrednio ma to również wpływ na proces projektowania (dobór technologii realizacji robót budowlanych). Dlatego w dobrze rozumianym interesie Inwestora jest podjęcie decyzji co do metody realizacji, a później wybór odpowiedniego partnera w najwcześniejszej fazie przygotowania procesu inwestycyjnego. W przypadku Construction Management nie bez znaczenia pozostaje udział zarządzającego w procesie projektowania. Nie istnieją jednoznaczne wzorce według których Inwestor może dokonywać wyboru metody realizacji. Zależy to od umiejętności Inwestora w określaniu stopnia skomplikowania inwestycji pod względem budowlanym (technologicznym, konstrukcyjnym) lub organizacyjnym. Te bowiem czynniki najczęściej wpływają na wybór Construction Management jako sposobu realizacji

Kolejną metodą realizacji projektu jest Partnerstwo publiczno – prywatne. Jest formą długoterminowej współpracy sektora publicznego z prywatnym w celu sfinalizowania projektu budowlanego w sposób bardziej efektywny, wymagający mniejszych nakładów pieniężnych niż w przypadku realizacji tego projektu wyłącznie przez sektor publiczny [Minasowicz 2009]. Struktury PPP umożliwiają wykorzystanie wiedzy i umiejętności firm prywatnych tak, aby maksymalnie uzupełniały doświadczenie, jakim w danej dziedzinie ma do dyspozycji sektor publiczny. Połączenie umiejętności obu sektorów determinuje podział odpowiedzialności za dane działania i związane z nimi ryzyko. Istotnym czynnikiem zwiększania efektywności jest odpowiedni podział ryzyka i dlatego w tym celu należy przekazać je organizacji, która potrafi nimi dobrze zarządzać.

Istotną cechą inwestycji wykonywanych w systemie PPP jest jakość, terminowość, stymulacja wzrostu ekonomicznego, tworzenie wielu nowych miejsc pracy i przyciągnięcie nowych inwestycji.

Podstawy prawne PPP w tym zakresie tworzy ustawa z dnia 28 lipca 2005r o partnerstwie publiczno – prawnym. Decyzja o zawarciu umowy partnerstwa należy do podmiotu publicznego i jest zawierana na okres dłuższy niż 3 lata. Partner prywatny realizuje cel komercyjny i oczekuje zwrotu z zainwestowanego kapitału. Natomiast partner publiczny dąży do osiągnięcia celu użytkowego i zaspokojenia potrzeby społecznej, której realizacja stanowi często obowiązek statutowy[Sobotka, Żelazna-Blicharz, Blicharz]. Procedura podchodzenia do umowy PPP składa się z trzech etapów [Połoński 2008]:

Ø  Analiza przedsięwzięcia, która zostaje uwarunkowana przez wyniki, dające możliwość jego realizacji sposobem PPP

Ø  Wybór partnera prywatnego,

Ø  Sformułowanie i realizacja umowy o partnerstwie publiczno – prawnym.

Podstawą działań obu stron jest zawierana umowa na realizację zadania publicznego, zabezpieczająca interesy partnera publicznego i prywatnego. Określa ona między innymi: [Połoński 2009]:

Ø  Cel, przedmiot i harmonogram realizacji przedsięwzięca,

Ø  Łączną wartość środków finansowym przeznaczonych na realizację zamierzonego celu (niezależnie od źródeł pochodzenia0,

Ø  Zobowiązania partnera publicznego, w tym wielkość, terminy i zasady wnoszenia swojego wkładu,

Ø  Standardy i wymagania jakościowe obowiązujące przy realizacji celu umowy,

Ø  Podział ryzyka związanego z realizacją przedsięwzięcia,

Ø  Czas, na jaki została zawarta umowa i tryb jej modyfikacji przed upływem wyznaczonego terminu,

Ø  Uprawnienia partnera publicznego do prowadzenia bieżącej kontroli wywiązywania się partnera prywatnego ze swoich zobowiązań,

Ø  Formy, wysokość i zasady przekazywania wynagrodzenia partnera prywatnego,

Ø  Tryb i zasady rozstrzygania sporów między partnerami.

Kosztorys ofertowy

W krajach Unii Europejskiej funkcjonują wzorcowe warunki umowne FIDIC, opracowane na bazie wieloletnich doświadczeń przez Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów FIDIC. Nie obowiązkowym i wysoko cenionym wzorcem jest również niemiecki kodeks warunków zlecania robót budowlanych VOB. Rozpowszechniane w Polsce wzorce zachodnie mają pomóc w procesie zarządzania projektem  poprzez poprawę m.in. kosztorysowania prowadząc do racjonalnego  przygotowania wykonawcy budowlanego do funkcjonowania na rynku.

„Kosztorys ofertowy stanowi kalkulację ceny oferty i jest przygotowany przez wykonawcę przed podpisaniem umowy, jako propozycja wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu umowy” [Sielewicz 2006].

Przed wykonawcą stoją dwie metody kalkulacji kosztorysowej [Zajączkowska 2004]:

Ø  Szczegółowa

Ø  Uproszczona

oraz dwie formuły kalkulacji szczegółowej, które opisują „Środowiskowe metody kosztorysowania robót budowlanych”

Kalkulacja, wnoszona do przetargu według zasad FIDIC wykonana jest metodą uproszczoną. Wykonawca wnosi tu zagregowane ceny jednostkowe robót, które, po przemnożeniu przez ilości robót określą orientacyjną bądź ostateczną kwotę wynagrodzenia wykonawcy. Wykonawca musi się  jednak liczyć z potrzebą pokazania szczegółowych kalkulacji oferowanych cen jednostkowych, by na ich bazie uzgodnić ceny robót dodatkowych, zamiennych lub robót o zmienionej skali. Może zaistnieć też potrzeba udokumentowania w kalkulacjach szczegółowych wiarygodności oferowanych cen. Poznanie zasad kalkulacji, proponowanych przed FIDIC pokazuje pilną potrzebę tworzenia na jego wzór systemu zagregowanych cen jednostkowych robót i potrzebę dążenia do powszechnego stosowania metody uproszczonej w polskich kalkulacjach kosztorysowych.

Normy i ceny, wprowadzane do kalkulacji kosztorysowej wykonawcy, mogą pochodzić z publikowanych wydawnictw, z własnej bazy wykonawcy, lub mogą być wynikiem ustaleń stron. Publikowana baza norm i cen podaje uśrednione jednostkowe nakłady rzeczowe i uśrednione ceny nakładów i robót. Dla kalkulacji ofertowych baza publikowana daje jednak zbyt duży błąd  oszacowania kosztów i w warunkach  rynkowych jej zakres stosowania przez wykonawcę powinien być znacznie ograniczony. Wraz z nową ustawą o cenach zniesiona została urzędowa baza norm dla wykonawcy. Inwestor może wskazać dla przyjętej kalkulacji szczegółowej jej normatywną podstawę. Może również wskazać bazę cen nakładów lub robót. Najbardziej wiarygodnym źródłem w kalkulacji cen ofertowych wykonawcy jest opracowany przez niego własny zbiór informacji o nakładach i kosztach, ponoszonych podczas realizacji projektu. Wiąże się to z potrzebą utworzenia jednostki, odpowiedzialnej za koszty i zyski projektu. Prowadzi ona rachunkowość zarządczą, w ramach której m.in. identyfikuje i rejestruje rzeczywiste koszty własne procesu projektowego, analizuje ich poziom oraz przygotowuje do tworzenia bazy informacyjnej o rzeczywistych kosztach dla potrzeb określenia cen ofertowych  Nakłady i koszty własne odzwierciedlają m.in. wielkość i specyfikę danej firmy, poziom zatrudnienia, wydajności i organizacji, przeroby, własne miejsca zakupu materiałów. Są zróżnicowane w każdej firmie i mogą znacznie odbiegać od uśrednionych wielkości w wydawnictwach publikowanych.

Przystąpienie do przetargów publicznych

Prawo zamówień publicznych (PZP) nie wskazuje na konkretne wzory umów, ani na model organizacyjny, na którym mają być takie umowy oparte. „Rozpowszechnianie modelu konsultingowego i opartych na nim wzorów FIDIC w zastosowaniu do zamówień publicznych wynika jedynie z wymagań funduszy pomocowych UE dla budownictwa, których jednocześnie znajdują się postanowienia o obowiązku stosowania PZP oraz wzorców FIDIC”[Heine, Roguski 2006a.]. W modelu konsultingowym między inwestorem a wykonawcą występuje inżynier kontraktu, który działa w imieniu zamawiającego, wykonującego wszystkie czynności niematerialne w tym między innymi  nadzór inwestorski.

            Podstawowym kryterium wyboru wykonawcy jest cena. Dobrze przeprowadzona  kalkulacja i niskie koszty stałe dają spore szanse na wygranie przetargu, jednakże niestety nie są to wystarczające warunki do przedstawienia najniższej ceny i wygrania przetargu.

Następnym kryterium wyboru jest uwzględnienie wiarygodności ekonomicznej, technicznej, lub finansowej wykonawcy.

            Składanie oferty przetargowej jest oddzielne dla każdej inwestycji. Temat przygotowania i składania ofert jest zwykle zawarty w zapytaniu ofertowym. Z zapytaniem należy się uważnie zapoznać i przed złożeniem oferty należy pamiętać o podstawowych zasadach:

Ø  Nie składać ofert na inwestycje zbyt trudną technologicznie, za dużą lub za małą w stosunku do własnych możliwości,

Ø  Przy pojawieniu się czynności wysoce specjalistycznych należy wcześniej zabezpieczyć sobie podwykonawcę,

Ø  Nie przystępować do przetargu w konsorcjach w których jest więcej niż 3 członków[Heine, Roguski2006b.]

Ø  Zwracać szczególną uwagę na gwarancje i obciążenia ryzykiem

Umowy budowlane

Osoby opracowujące treść umów, a także podejmujące istotne decyzje dotyczące projektu, powinni znać specyfikację zagadnień i pojęć, które w tych procesach występują.

            Najczęściej w chwili zawierania umowy budowla jeszcze nie istnieje i z reguły do tego czasu jest już opracowany projekt, choć nie zawsze tak się dzieje. Zleceniodawca jak i zleceniobiorca dąży do osiągnięcia korzystnych warunków na trzech płaszczyznach[Heine 2009]:

Ø  Czasz na wykonanie – termin:

Przedmiot sprzedaży następuje w czasie trwania umowy, który musi być  zapisany w umowie w sposób wiążący. Czas wykonania obejmuje wszystkie czynności wykonawcy niezbędne do wykonania inwestycji budowlanej począwszy od dnia rozpoczęcia robót, do dnia ich ukończenia. Należy też rozgraniczyć czas trwania: umowy, wykonania i ukończenia. Czas umowy obejmuje okres przed rozpoczęciem i po ukończeniu robót, a rozpoczyna się w momencie podpisania umowy i trwa przez cały okres rękojmi, którego FIDIC nazywa okresem zgłaszania wad. Jednak czas wykonania jest kluczowym elementem podczas negocjacji umowy

Ø  Data rozpoczęcia i zakończenia

Od chwili zawarcia umowy do chwili rozpoczęcia jej wykonywania musi upłynąć nieco czasu na następujące czynności wstępne o których dobrze jest pamiętać podpisując już zawartą umowę:

o   Przez inwestora: przekazanie dokumentacji oraz terenu budowy, zorganizowanie nadzoru inwestorskiego, niekiedy także uzyskanie pozwolenia na budowę czy też wpłacenie zaliczki.

o   Przez wykonawcę: przygotowanie zaplecza technicznego oraz socjalnego, dostarczenie materiałów, sprzętu personelu kierowniczego, administracyjnego i wykonawczego, przedłożenie zamawiającemu wymagane gwarancje i zawarcie  ubezpieczenia.

Zwykle umowa wchodzi w życie z dniem podpisania, ale uznanie daty wejścia w życie za datę rozpoczęcia robót jest złym rozwiązaniem, ponieważ takie uproszczenie skutkuje brakiem czynnika dyscyplinującego czynności wstępne, w rezultacie czego niektóre z tych czynności odwlekają się niekiedy znacznie, a następnie wywołują spory. Dlatego dobrze zawarta umowa powinna określać realistyczne wymagania do spełnienia czynności wstępnych przez obie strony, a następnie w dokumentach budowy powinien być dokonany zapis o dacie kalendarzowej, kiedy wszystkie te czynności zostaną już zakończone. W wielu umowach termin wykonania figuruje jako data kalendarzowa. jednak nagminnym zjawiskiem jest opóźnienie co prowadzić może do kar umownych.

Ø  Kary umowne

Menadżer projektu powinien wiedzieć, że według prawa cywilnego opóźnienie nie stanowi naruszenia prawa, a przy tym żadna ze stron umowy cywilnej nie może zachowywać się w stosunku do drugiej strony jak władza. Dlatego w umowach pojawia się takie pojęcie jak „odszkodowanie umowne”  Według prawa odszkodowanie interpretowane jest jako „wyrównanie szkody”, co jest trudne do oszacowania. Czasem przedłużenie realizacji projektu stoi po stronie inwestora i wtedy oszacowanie odszkodowania leży na korzyśc po stronie wykonawcy.

      Kary umowne są jednak nieodzownym elementem projektu, ponieważ dodatkowo mobilizuje obie strony do zakończenia prac.

Ø  Straty związane z przedłużeniem wykonania robót budowlanych

·         wyrównanie strat inwestora

·         wyrównanie strat wykonawcy

Ø  kaucje

 - Terminy płatności